2024中国住房租赁企业研究报告 迈向高质量发展新阶段

引言

2024年，中国住房租赁市场在经历多年政策培育与市场调整后，正逐步步入高质量发展的新阶段。随着“租购并举”住房制度的深入实施，住房租赁企业作为市场供给的重要主体，其运营模式、产品结构与融资渠道均呈现出显著变化。本报告基于行业公开数据与企业调研，系统梳理2024年中国住房租赁企业的发展现状、竞争格局与未来趋势，旨在为行业参与者与政策制定者提供参考。

一、市场环境与政策背景

2024年，中央及地方政府继续强化对住房租赁市场的支持。国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》进一步落实，多个城市将保障性租赁住房纳入年度土地供应计划，并给予税收减免、民用水电气价格等优惠。金融支持政策持续加码，保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）试点范围扩大，为长租公寓企业提供了重要的退出渠道。

在需求端，随着城镇化进程放缓与青年人口流动格局变化，一线及新一线城市仍是租赁需求的核心聚集地，但租赁需求的结构性分化加剧：小户型、短租期、高性价比房源需求旺盛，而高端服务式公寓则面临空置率上升压力。

二、住房租赁企业发展概况

1. 企业类型与规模

截至2024年第三季度，全国规模化住房租赁企业（管理房源超过1000间）数量超过300家。按背景可分为四类：

• 房企系：如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓，依托母公司存量资产与开发经验，房源以集中式为主，整体规模领先。
• 创业系：如自如、蛋壳（已重组）、魔方生活服务，早期以分散式房源起家，近年来逐步向集中式与轻资产模式转型。
• 中介系：如链家（贝壳租房）、我爱我家（相寓），凭借流量优势与经纪网络，聚焦分散式托管与租赁服务。
• 国家队：如华润有巢、招商伊敦、各地城投旗下租赁平台，在保障性租赁住房建设中扮演主力角色，政策资源获取能力强。

2. 经营模式演变

2024年，行业从“跑马圈地”转向精细化运营。过去以包租、自持为主的“重资产”模式因资金沉淀大、回报周期长而逐步收缩，更多企业转向“轻资产”与“中资产”模式：

• 轻资产托管：业主委托管理，企业收取管理费与超额收益分成，典型如自如“增益租”模式。
• 保底租赁+收益分成：企业向业主承诺保底租金，超出部分按比例分成，平衡风险与收益。
• 政企合作（EPC+O）：企业承接政府保障性租赁住房的运营管理，获得稳定管理费与补贴。

3. 财务表现与融资情况

2024年，头部住房租赁企业营收普遍增长，但盈利分化明显。房企系企业受益于房价回调后的资产收购机会及REITs退出，部分项目已实现正向现金流；创业系企业仍受前期扩张成本拖累，但通过组织优化与数字化提效，净亏损收窄。

融资方面，银行贷款（尤其是保障性租赁住房专项贷款）与REITs成为主要渠道。2024年新上市保障性租赁住房REITs产品达到5只，底层资产均位于核心城市，出租率稳定在90%以上，为行业提供了可复制的资本循环模式。

三、行业竞争格局

1. 头部效应加剧

前10大住房租赁企业管理的房源规模占比超过45%，较2023年提升5个百分点。其中，万科泊寓、龙湖冠寓、自如三家企业管理的房源均超过20万间。头部企业凭借品牌、资金、运营效率与政策获取能力，在保障性租赁住房市场化运营竞争中占据优势。

2. 区域竞争分化

北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等城市住房租赁企业竞争激烈，部分区域出现房源供给过剩。而在武汉、长沙、西安等二线城市，随着产业转移与人才引进政策，租赁需求快速增长，成为企业拓展的新战场。

3. 跨界竞争与生态合作

2024年，部分酒店集团（如华住、锦江）与物业公司（如万物云、碧桂园服务）加速布局长租公寓，利用存量物业改造与社区服务优势，切入中高端租赁市场。互联网平台（如美团、抖音）通过开放流量入口，与租赁企业合作开展线上招租，推动营销渠道多元化。

四、主要挑战

1. 收益与成本倒挂

核心城市土地与改造成本高企，而租金涨幅受限，多数重资产租赁项目投资回报率仍低于5%，回收期超过15年。尽管保障性租赁住房用地成本较低，但运营期财政补贴依赖性强，长期可持续性有待验证。

2. 供给结构错配

部分地区保障性租赁住房集中入市，导致阶段性供大于求，而市场需求旺盛的“一张床”“一间房”类小户型产品供给不足。职住失衡问题依然突出，远郊项目出租率较低。

3. 运营能力短板

规模扩张后，部分企业出现管理半径过大、服务品质下滑、空置率上升等问题。数字化系统覆盖不全，租户端体验与业主端管理效率均有待提升。

五、发展趋势展望

1. 保障性租赁住房与市场化租赁双轨并行

保障性租赁住房将承担新市民、青年人的基本居住需求，而市场化租赁企业则聚焦改善型、个性化需求。两者在运营层面可能通过政府采购服务、委托管理等方式实现融合。

2. 资产管理能力成为核心竞争力

随着REITs常态化，住房租赁企业的金融能力与资产管理能力愈发关键。企业需建立“投-融-建-管-退”全周期能力，通过提高运营效率提升资产估值。

3. 数字化与智能化升级

AI定价、智能家居、物联网管理将普及，推动租赁企业降本增效。基于大数据的租户画像与精准营销，可有效缩短招租周期。

4. ESG理念融入企业战略

环境、社会与治理（ESG）表现影响融资成本与品牌声誉。节能改造、社区营造、员工权益保障等将成为企业可持续发展的重要维度。

六、结论与建议

2024年是中国住房租赁企业从规模扩张转向质量提升的关键一年。面对政策机遇与市场挑战，企业应：

• 聚焦核心城市与核心需求，避免盲目扩张，优化房源结构；
• 深化轻资产与政企合作模式，降低资本占用，提升运营效率；
• 强化数字化与资产管理能力，打通REITs退出渠道，实现资本闭环；
• 重视租户体验与社区运营，构建品牌忠诚度，降低空置风险。

对于政策制定者，建议进一步完善住房租赁税收优惠与金融支持体系，推动“租购同权”实质性落地，稳定市场预期，促进住房租赁行业长期健康发展。

附录

• 数据来源：各企业年报、克而瑞、中指研究院、ICCRA
• 调研时间：2024年1月-11月
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议。